묵시적 갱신이란? 개념 및 해지 조건 알아보기

자동연장이라 표현하는 주택 임대차 시 묵시적 갱신 개념과 해지 조건에 대해 알아봅니다.

주택이나 상가의 임대차 시 자동연장이란 말을 많이 사용합니다. 정확한 용어는 묵시적 갱신 입니다.

부동산 임대차 계약 기간이 종료된 후 별도로 계약서를 작성하지 않고 눌러있는 상태를 말하는 것이지요.

말 그대로 자동연장 되었다는 것입니다. 좀더 전문적인(부동산 용어)로 풀면 묵시적 갱신이 되겠지요. 이번 글에서는 묵시적갱신이란 뜻이 무엇인지 개념과 해지 방법에 대해 알아봅니다.

묵시적갱신이란? 뜻은?

위에서도 말했듯 묵시적갱신은 자동 연장을 의미합니다. 계약기간이 끝난 후 각자의 사정으로 재계약서를 작성하지 않고 계속 임대차 상태가 유지된 상태를 말하는 것이지요.

묵시적 갱신은 [민법]과 [상가임대차보호법] 두 법률에 따른 해석이 약간 다릅니다. 여기에서는 [상가임대차보호법]의 뜻 및 개념입니다.

'묵시적 갱신'은 임대차 기간이 끝난 후 당사자 사이에 계약 해지에 관한 특별한 의사표기가 없는 경우 임대차 관계가 지속되는 것을 말합니다.

[상가건물 임대차보호법]에서 말하는 묵시적갱신은 건물주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 계약 만료 6개월에서 1개월 이내에 끝내지 않겠다는 통지를 하지 않으면, 임대차기간이 끝났을 때 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하는 것이지요.

계약조건의 변경을 통지하지 않아도 묵시적갱신이 이루어집니다.

20여년 가까운 세월이 지나 해당되는 경우는 거의 없겠지만, 2002년 11월 1일 이후 계약한 임대차부터 적용됩니다.

즉 2002년 11월 1일 이전 계약한 임대차 계약서는 상가건물임대차보호법의 적용을 못 받는 것이지요.

자동 연장된 계약을 해지하기 위한 조건은 [민법]과 [상가건물 임대차보호법]이 많이 다릅니다. 상임법의 적용을 받기위해서는 환산보증금이 상임법 범위 내에 있어야 겠지요.

상임법의 보호를 받는 임차인은 언제든지 묵시적갱신 기간의 계약을 해지할 수 있습니다. 단, 해지한다고 임대인에게 통보했다고 즉시 보증금을 돌려받는 것은 아니고 통보 후 3개월이 지나야 합니다.

해지 통보를 하지않으면 임대인에게 1년의 임대차기간을 주장할 수 있는 것이 상임법에서 말하는 묵시적 갱신입니다.

위의 내용을 봤듯이 임대인은 임차인의 요구가 없는 한 1년은 보장해 줘야 하는 것이지요.

상임법의 적용을 벗어난 임차인은 어느정도 자력으로 방어할 수 있다는 것이 민법의 해석이기 때문에 임대인과 임차인 모두 묵시적갱신의 해지를 요구할 수 있지요.

임대인이 임대차계약의 종료를 통고한 경우 6개월이 지나면 효력이 발생합니다. 임차인이 임대인에게 임대차계약 종료를 통고했을때는 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나면 효력이 발생하지요.

여기까지 묵시적갱신이란 무엇인지, 해지 조건은 어떤지 내용이었습니다. 효력과 요건에 관련된 내용은 다음 글에 올리겠습니다.