가등기 된 부동산 후순위 임차인 대항력 알아보기

등기부등본(등기사항 증명서)에 가등기 설정된 주택을 임대차한 후순위 임차인에 대한 대항력 등 법률적 판단을 알아봅니다.

부득이하게 가등기가 설정된 주택에 전세, 월세 등 임대차 계약을 할 수 있습니다. 이런 사실을 사전에 알았다면 들어가지 않겠지요.

이번 글에서는 이미 가등기가 설정된 주택에서 후순위 임차인의 대항력은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

가등기란?

가등기란 본 등기 요건이 갖추어져 있지 못한 경우 다가올 장래의 본등기에 대비하여 미리 순위를 보전하기 위한 예비등기를 말합니다.

예를 들어 부동산 매매의 예약, 대물 변제로 채무자의 부동산을 취득할 것을 약속했을 때 등 아직 소유권을 확보하지는 못했으나 그 권리를 주장할 필요가 있을 때 사용할 수 있는 방법이 가등기입니다. 가등기의 법적 절차는 [부동산 등기법]관련 조항에 규정되어 있습니다.

가등기는 매매 계약을 체결하고 장래의 물권 변동을 일어나게 할 '소유권이전청구권순위보전 가등기'와 금전 채권의 채권 담보라는 경제적 목적을 달성하기 위해 채권자와 채무자 사이의 합의로 설정한 '담보가등기'가 있습니다.

등기사항증명서(등기부등본)에 선순위로 가등기가 등재된 후 '주택임대차보호법' 또는 '상가임대차보호법' 등 특별법 상의 대항요건을 갖춘 임차인이 후순위로 되어 있다면 어떨까요.

대법원 판례는 이에 대해 명확한 해석을 합니다. 선순위 가등기에 기한 본등기가 경료되면 그 가등기와 저촉되는 일체의 중간 처분이 실효 되므로 본등기 명의자(새로운 부동산 소유자)에게 대항력이 없게 된다.

따라서 후순위 임차권자는 임대차의 효력으로 대항력을 주장할 수 없습니다.

특별법에 의해 대항력을 갖췄다 하더라도 후순위 임차인은 선순위로 설정된 가등기로 인한 소유권 이전을 마친 부동산 소유자에게 대항력을 주장할 수 없습니다.

소유권 이전을 마친 소유권자의 법률적 효력은 소유권의 효력이 가등기가 경료된 날로부터 소급하여 적용되기 때문입니다.

하지만 채권자와 채무자 사이의 합의로 설정한 담보가등기는 다릅니다. 담보가등기의 경우 청산금이 있을 때 동시이행의 항변권으로 일부 대항력을 인정합니다.

즉 채권자인 담보가등기권자가 채무자에게 반환할 청산금이 있다면 채무자(집주인)은 청산금 중에서 보증금을 임차인에게 반환해야 합니다.

청산금 중에서 임대차 보증금을 임차인에게 반환하지 않는 한, 임차권자를 상대로 주택의 명도를 요구 할 수 없으므로 임차인은 담보 가등기권자에게 대항력을 갖습니다.

여기까지 가등기가 설정된 부동산의 후순위 임차인의 대항력을 알아봤습니다. 법률적인 용어가 많아 다소 복잡할 수 있지만 이해하기에 큰 문제는 없을 듯 합니다.

간략히 정리하자면 선순위로 매매 계약의 소유권 이전과 관련된 청구권순위보전가등기는 대항력이 없고, 금전 채권을 목적으로 하는 담보가등기는 청산금이 있을 경우 대항력이 있습니다.